Apartament inwestycyjny — ile naprawdę zarabia na najmie
„Mieszkanie na wynajem daje 7% rocznie" — to hasło z reklam. Rzeczywistość zależy od tego, co wliczysz w koszty. Pokazujemy, jak liczyć rentowność uczciwie: od stopy brutto, przez koszty, po to, co realnie zostaje.
Stopa zwrotu brutto — punkt wyjścia, nie cała prawda
Rentowność brutto to roczny przychód z najmu podzielony przez cenę zakupu. Apartament za 500 000 zł wynajmowany za 3 000 zł/mies. daje 36 000 zł rocznie, czyli 7,2% brutto. Tyle że z tej kwoty trzeba jeszcze pokryć szereg kosztów.
Koszty, które inwestorzy najczęściej pomijają
- Pustostany — założ realnie 1 miesiąc w roku bez najemcy.
- Podatek — ryczałt od najmu (8,5% / 12,5% powyżej progu).
- Czynsz administracyjny i fundusz remontowy, gdy nie przerzucasz ich na najemcę.
- Drobne naprawy i zużycie — średnio kilka procent przychodu rocznie.
- Zarządzanie — własny czas lub prowizja firmy zarządzającej.
Przykład: rentowność netto na liczbach
| Pozycja | Kwota / rok |
|---|---|
| Przychód z najmu (3 000 zł × 12) | 36 000 zł |
| − Pustostan (1 miesiąc) | −3 000 zł |
| − Podatek ryczałt 8,5% | −2 805 zł |
| − Koszty (naprawy, ubezpieczenie, zarządzanie) | −3 000 zł |
| Zysk netto | ~27 195 zł |
| Rentowność netto (do ceny 500 000 zł) | ~5,4% |
Co podnosi rentowność
Najwięcej daje dobra cena zakupu (negocjacja, rynek pierwotny vs wtórny), niski pustostan (lokalizacja, standard wykończenia) oraz przemyślany model najmu. Czasem apartament w nieco tańszej lokalizacji z wysokim popytem bije „prestiżowy" adres z droższym wejściem.
Policzymy rentowność konkretnej oferty
Bez marketingowych 7% — realna stopa zwrotu netto dla nieruchomości, którą rozważasz.
Umów bezpłatną rozmowęMateriał informacyjny i poglądowy. Liczby są przykładowe; rentowność konkretnej inwestycji zależy od ceny, lokalizacji, modelu najmu i opodatkowania. Nie stanowi porady inwestycyjnej.